El Arrendamiento Verbal en Colombia: Marco Jurídico, Validez y Riesgos Contractuales
El contrato de arrendamiento verbal es una figura jurídica ampliamente utilizada en el territorio nacional, especialmente en zonas de alta densidad poblacional como Bogotá y el municipio de Soacha (Cundinamarca). Muchas personas asumen erróneamente que la ausencia de un documento físico firmado por las partes exime de responsabilidades o resta validez al acuerdo. Sin embargo, en el ordenamiento jurídico colombiano, un contrato celebrado de manera verbal tiene la misma fuerza vinculante que uno suscrito mediante escritura o documento privado. La verdadera complejidad de esta modalidad no radica en su existencia jurídica, sino en la dificultad probatoria que surge cuando es necesario hacer valer los derechos ante un juez de la república.
Para la firma LITESCO, es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios comprendan que el acuerdo de voluntades verbal genera obligaciones plenas y exigibles desde el preciso momento en que ambas partes llegan a un consenso sobre dos elementos estructurales: el bien inmueble que se va a ocupar y el precio o canon de arrendamiento que se va a pagar por dicho uso y goce.
Definición y Naturaleza Consensual del Contrato
De acuerdo con la legislación colombiana, el arrendamiento de vivienda urbana se rige de manera especial por la Ley 820 de 2003, la cual entra a complementar y especializar las disposiciones generales establecidas en el Código Civil. En el Artículo 1973 del Código Civil, se define el arrendamiento como un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Posteriormente, el Artículo 3 de la Ley 820 de 2003 consagra explícitamente la forma del contrato, indicando que este puede ser verbal o escrito. Al ser un contrato de naturaleza consensual, se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades, sin requerir solemnidades adicionales como autenticaciones notariales.
Dificultades Probatorias y Mecanismos de Demostración en el Arrendamiento Verbal
El principal desafío legal que enfrentan los clientes de LITESCO en Bogotá, Soacha y el resto del país, es la carga de la prueba en los procesos judiciales originados por contratos verbales. Cuando un inquilino incumple con el pago o un propietario desea solicitar la restitución del inmueble, el primer paso procesal ineludible es demostrarle a la jurisdicción que el contrato efectivamente existe. Al no existir un documento firmado, el interesado debe recurrir a medios probatorios alternativos permitidos por el Código General del Proceso (CGP).
El Artículo 165 del Código General del Proceso establece los medios de prueba, entre los cuales se destacan para estos casos la declaración de parte, el juramento, el testimonio de terceros y la prueba documental indirecta. Si un arrendador necesita demandar, generalmente debe iniciar un trámite previo de interrogatorio de parte extraprocesal, o en su defecto, presentar una prueba sumaria que genere certeza sobre la existencia de la relación tenencial. La recopilación de evidencia es un proceso riguroso donde cualquier soporte comunicativo o transaccional se vuelve vital para el éxito del litigio.
Obligaciones Legales del Arrendador y el Arrendatario
La jurisprudencia y la doctrina son claras en advertir que el contrato de arrendamiento verbal no exime a ninguna de las partes de cumplir con los mandatos de la ley. La Ley 820 de 2003 en su Capítulo III impone un catálogo de obligaciones imperativas que no pueden ser modificadas en perjuicio del arrendatario, independientemente de que no exista un documento escrito. Esta reglamentación busca mantener un equilibrio contractual, protegiendo tanto la propiedad privada del arrendador como el derecho constitucional a la vivienda digna del inquilino.
| Aspecto Contractual | Obligaciones del Arrendador (Propietario) | Obligaciones del Arrendatario (Inquilino) |
|---|---|---|
| Entrega y Mantenimiento | Entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, garantizando el goce pacífico (Artículo 8 de la Ley 820 de 2003). | Conservar el inmueble sin deteriorarlo. Ejecutar oportunamente las reparaciones locativas derivadas del uso normal y cotidiano. |
| Aspectos Económicos | Entregar copia normativa del reglamento de propiedad horizontal si aplica. Expedir comprobante físico o digital del pago del canon. | Pagar el canon de arrendamiento en las fechas, plazos y lugar pactados (Artículo 9 de la Ley 820 de 2003). |
| Servicios y Terminación | Avisar con el tiempo legal para el desahucio. No obstaculizar el uso de los servicios públicos bajo ninguna circunstancia. | Pagar oportunamente los servicios públicos domiciliarios. Restituir el inmueble al final del plazo, desocupado y en buenas condiciones. |
Reglas sobre el Incremento del Canon y Notificaciones Previas
Una de las controversias más comunes en la práctica jurídica de LITESCO, especialmente en sectores inmobiliarios dinámicos como Bogotá y Soacha, es el reajuste del valor del arrendamiento. En los contratos verbales, existe el falso mito de que el propietario puede alterar el precio a su discreción en cualquier momento. Esto es jurídicamente incorrecto. Según el Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana tiene un tope máximo dictado por la ley y está sujeto a reglas estrictas.
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al cien por ciento (100%) del incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el año calendario inmediatamente anterior, certificado por el DANE. Además, el arrendador está en la obligación imperativa de notificar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, mediante una comunicación que puede ser a través del servicio postal autorizado o el medio de notificación acordado verbalmente. Si no se notifica, el incremento no es exigible.
Proceso de Restitución de Inmueble y Terminación del Contrato
La culminación de un contrato de arrendamiento verbal y la posterior restitución del inmueble es un procedimiento reglado y estricto. Cuando un inquilino incurre en mora (retraso en el pago del canon) o incumple otra obligación sustancial, el propietario no puede proceder con un desalojo forzado por mano propia ni apoyado únicamente en la Policía Nacional. Debe acudir a la jurisdicción ordinaria, específicamente ante los Jueces Civiles Municipales del lugar donde se ubique el inmueble, para instaurar un proceso de restitución de inmueble arrendado, contemplado en el Artículo 384 del Código General del Proceso.
En casos donde el arrendador desea terminar el contrato sin que exista un incumplimiento por parte del inquilino (por ejemplo, porque necesita el inmueble para su propia habitación), la ley es garantista con el arrendatario. El Artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador debe notificar su intención de dar por terminado el contrato de manera unilateral a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con una antelación no menor a tres (3) meses. En los contratos verbales, al presumirse su duración por el periodo de pago (generalmente mensual, renovándose tácitamente), estas notificaciones requieren prueba fehaciente de su envío y recepción para ser válidas en estrados judiciales.
Equipo LITESCO 
