Si una inspección de policía o la curaduría urbana notificó que su vivienda, local o construcción no tiene licencia, no está frente a un simple aviso: es el inicio de un proceso sancionatorio que puede terminar en multas millonarias, sellamiento de la obra o incluso demolición. Este tipo de sanción, regulada por el Código Nacional de Policía y Convivencia y la Ley 388 de 1997, es una de las actuaciones administrativas más frecuentes contra ciudadanos comunes en Colombia. Como ya explicamos en nuestro artículo sobre revocatoria directa de actos administrativos, existen alternativas jurídicas incluso cuando ya se notificó la decisión sancionatoria.
Muchas personas construyen sin licencia por desconocimiento, por costos o porque asumen que una obra pequeña no requiere trámite ante la curaduría urbana. Sin embargo, la autoridad de control urbano puede actuar hasta tres años después de finalizada la construcción, y el valor de la multa depende directamente del estrato socioeconómico del inmueble y del área construida sin autorización.
- Las multas van de 5 a 25 SMLV por metro cuadrado, según el estrato del inmueble.
- El tope máximo es 200 SMLV y no puede superar el valor catastral del predio.
- La facultad sancionatoria de la autoridad caduca a los 3 años de terminada la obra.
- Además de la multa, puede ordenarse suspensión de servicios públicos o demolición.
La multa urbanística por construir sin licencia en Colombia es la sanción económica que las autoridades de control urbano imponen por metro cuadrado de construcción no autorizada, con valores entre 5 y 25 salarios mínimos legales mensuales vigentes según el estrato del inmueble, sin superar 200 SMLV ni el valor catastral del predio, conforme al Código Nacional de Policía y la Ley 388 de 1997.
Actualidad Legal: valores vigentes de la multa urbanística en 2026
Según reportes recientes que citan a la Curaduría Urbana Primera de Mosquera, en 2026 la multa por construir sin licencia oscila entre 5 y 12 SMLV por metro cuadrado para inmuebles de estratos 1 y 2, equivalentes aproximadamente entre 8.754.525 y 21.010.860 pesos; entre 8 y 20 SMLV para estratos 3 y 4, entre 14.007.240 y 35.018.100 pesos; y entre 15 y 25 SMLV para estratos 5 y 6, entre 26.263.575 y 43.772.625 pesos.
Además de la multa, la autoridad puede ordenar la suspensión inmediata de la obra, el sellamiento de la construcción, la suspensión de servicios públicos domiciliarios, la compensación de daños al espacio público o al medio ambiente, y en los casos más graves, la demolición total o parcial de lo construido sin licencia. También puede derivar en responsabilidad civil o penal cuando existan delitos de urbanismo ilegal o fraude en la construcción.
¿Cómo se calcula el valor de la multa según el estrato?
El Código Nacional de Policía y Convivencia establece que la multa se calcula por cada metro cuadrado de construcción bajo cubierta, de área de suelo afectado o de intervención sobre el suelo, según la gravedad del comportamiento y el estrato en el que se ubique el inmueble. Para estratos 1 y 2 el rango va de 5 a 12 SMLV por metro cuadrado; para estratos 3 y 4, de 8 a 20 SMLV; y para estratos 5 y 6, de 15 a 25 SMLV.
Si la infracción afecta un bien de uso público, la multa se incrementa entre un 25% y un 100% adicional, aunque en ningún caso puede superar los 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes ni exceder el valor catastral del inmueble. Este último límite es importante porque impide que la sanción resulte desproporcionada frente al valor real de la propiedad afectada.
¿Cuánto tiempo tiene la autoridad para sancionar la construcción?
De acuerdo con conceptos del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la facultad de las autoridades de control urbano para imponer sanciones por construcción sin licencia caduca transcurridos tres años desde la finalización de la obra. Si la administración pretende sancionar después de ese término, la actuación puede resultar improcedente por caducidad de la potestad sancionatoria.
Mientras no haya transcurrido ese plazo, las autoridades de control urbano deben adelantar el procedimiento policivo previsto en los artículos 213 y siguientes del Código Nacional de Policía, garantizando el derecho de defensa del propietario o poseedor antes de imponer la sanción definitiva.
No ignore la notificación de apertura del proceso sancionatorio. Si no presenta descargos ni pruebas dentro del término del procedimiento policivo, la autoridad puede imponer la multa máxima aplicable a su estrato y ordenar medidas adicionales como demolición o suspensión de servicios públicos, sin que usted haya podido exponer su defensa.
¿Qué otras medidas puede ordenar la autoridad además de la multa?
El régimen sancionatorio urbanístico no se limita a la multa económica. La autoridad puede ordenar la suspensión de servicios públicos domiciliarios conforme a la Ley 142 de 1994, exigir la construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento del inmueble, e incluso disponer la remoción de bienes o materiales instalados sin autorización. En los casos de mayor gravedad, cuando la construcción se realizó en terrenos no urbanizables o zonas protegidas, procede la demolición total de la obra.
Si el infractor no puede adecuarse a la norma o no ejecuta voluntariamente la demolición ordenada, la autoridad puede realizarla directamente y cobrar su costo mediante jurisdicción coactiva, lo que significa que el propietario terminaría pagando tanto la multa como el valor de la demolición forzada.
¿Cómo defenderse ante una multa urbanística ya notificada?
La primera estrategia es verificar si la obra puede legalizarse, presentando ante la curaduría urbana los documentos técnicos que acrediten el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes para ese sector. Si la construcción cumple con los índices de ocupación, alturas y usos del suelo permitidos, es posible tramitar una licencia posterior que regularice la situación y evite medidas más drásticas como la demolición.
Si la legalización no es viable, conviene revisar si ya transcurrió el término de caducidad de tres años desde la finalización de la obra, y presentar los descargos correspondientes dentro del procedimiento policivo, cuestionando la proporcionalidad de la multa frente al estrato real del inmueble y al área efectivamente construida sin licencia.
| Estrato | Rango SMLV por m² |
|---|---|
| Estratos 1 y 2 | 5 a 12 SMLV |
| Estratos 3 y 4 | 8 a 20 SMLV |
| Estratos 5 y 6 | 15 a 25 SMLV |
¿Qué pasos seguir si le notificaron una multa urbanística?
- Verifique la fecha de finalización de la obra: Determine si ya transcurrieron 3 años, lo que haría caduca la facultad sancionatoria.
- Revise el estrato y el área construida sin licencia: Confirme que el cálculo de la multa corresponde al estrato real del inmueble.
- Evalúe si la obra puede legalizarse: Consulte con la curaduría urbana si es posible tramitar una licencia posterior.
- Presente descargos dentro del procedimiento policivo: Aporte pruebas técnicas y argumentos dentro del plazo legal.
- Busque asesoría jurídica especializada: Evite que la sanción escale a demolición o suspensión de servicios públicos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el monto máximo de una multa urbanística?
El valor máximo de la multa no puede exceder los 200 salarios mínimos legales mensuales vigentes, y en ningún caso puede superar el valor catastral del inmueble afectado, sin importar cuántos metros cuadrados se hayan construido sin licencia.
¿Después de cuánto tiempo ya no pueden multarme?
La facultad sancionatoria de las autoridades de control urbano caduca transcurridos tres años desde la finalización de la construcción, según los conceptos del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio sobre el régimen de licencias y sanciones urbanísticas.
¿Pueden demoler mi casa por no tener licencia?
Sí, en casos graves la autoridad puede ordenar la demolición total o parcial de la obra, especialmente si se construyó en terrenos no urbanizables, zonas protegidas o si el infractor no puede adecuar la construcción a las normas urbanísticas vigentes.
¿Puedo legalizar mi construcción después de la multa?
En muchos casos sí, si la construcción cumple con los índices de ocupación, alturas y usos del suelo del sector. Presentar la solicitud de legalización ante la curaduría urbana puede evitar medidas más drásticas como la demolición, aunque no siempre elimina la obligación de pagar la multa ya impuesta.
Escrito por: Equipo Jurídico LITESCO
Fuentes normativas consultadas: Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Policía y Convivencia, artículos 135 y 213 y siguientes; Ley 388 de 1997; Ley 142 de 1994; conceptos del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
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